Жилищный кризис и проект Сенаку: опыт одного города.
Кажется, что жилищный вопрос в крупных городах Северной Америки — это проблема, не имеющая решения. Цены на недвижимость растут быстрее доходов, арендная плата достигает астрономических значений, а молодые семьи вынуждены либо ютиться в малогабаритных квартирах, либо покидать города в поисках более доступного жилья. Бесконечные бюрократические процедуры, жалобы соседей и жесткие зональные ограничения превращают любое новое строительство в многолетнюю тяжбу. Однако Ванкувер, город, который по праву считается одним из самых дорогих и неблагополучных в этом отношении, неожиданно предлагает луч надежды. Уникальный проект Сенаку, реализуемый народом сквомиш на земле, возвращенной им канадским правительством, показывает, что когда устраняются искусственные барьеры, строительство жилья становится возможным даже в самых сложных условиях. Это не универсальное лекарство от всех бед, но наглядный пример того, как отказ от устаревших ограничений и смелое переосмысление подходов к городскому развитию могут реально изменить ситуацию.
Ванкувер, живописный портовый город на юго-западе Канады, известен тем, что по многим показателям является наименее доступным для проживания мегаполисом Северной Америки. В вопросе обеспечения населения жилье этот город превзошел по масштабам провала даже Нью-Йорк и Лос-Анджелес. Именно здесь сейчас реализуется уникальный проект: канадское правительство вернуло народу сквомиш, коренному населению, чьи предки жили на этой земле, участок в центре Ванкувера. На этой территории сквомиш возводят самый плотный жилой район страны. Он называется Сенаку, в честь деревни, которая когда-то находилась приблизительно на этом месте. В перспективе здесь появится 11 башен с 6 тысячами квартир, а первые жильцы уже заселились в конце мая. Само по себе Сенаку лишь небольшой шаг к решению жилищной проблемы Ванкувера: городу необходимо 83 тысячи новых домов к 2033 году.
Жилищный кризис, охвативший США и Канаду, можно описать как историю в двух действиях. В прибрежных городах, таких как Ванкувер и Нью-Йорк, ещё с 1960-х годов действовали жесткие ограничения на строительство. В центрах разрешали возводить небоскребы, что маскировало тот факт, что жилая застройка в остальных районах фактически застыла в прошлом. Миллионы людей переезжали в города «солнечного пояса», вроде Далласа и Атланты. Затем, во втором действии, строительство жилья в этих городах практически остановилось во время финансового кризиса 2008 года и так полностью и не восстановилось. В 2025 году застройщики начали возводить лишь 78% от среднегодового объёма докризисного десятилетия. Эксперты оценивают нехватку жилья в США в 2–5,5 миллионов единиц. В Канаде ситуация ещё острее в пересчёте на душу населения: аналитики говорят о потребности в 3,5 миллиона новых домов.
Арендная плата повсеместно высока, но самая серьезная ситуация сохраняется в старых прибрежных городах. И Ванкувер здесь лидирует. Судить о глубине кризиса можно, сравнивая медианный доход домохозяйства с медианной ценой на жилье — это число показывает, сколько лет труда требуется для покупки дома, и показатель выше трех лет считается нездоровым. В среднем по США в 2024 году это значение достигло 3,9 лет. В районе Нью-Йорка — около 7,4 лет. В Ванкувере же — 11,8 лет. Еще в 2018 году министр финансов провинции описывал Ванкувер как город пенсионеров, живущих в машинах, семей, ютившихся в однокомнатных квартирах, и молодежи, уезжающей из провинции из-за отсутствия перспектив.
С тех пор ситуация не улучшилась. Высокие цены на недвижимость объясняются большим спросом на жизнь в Ванкувере — это красивый город с сильной экономикой, давно привлекающий китайских иммигрантов и инвесторов. Географические условия тоже накладывают ограничения: с севера горы, с запада океан, с юга другая страна. Однако главная проблема в том, что Ванкувер это город частных односемейных домов. У него впечатляющий центр, но с высоты птичьего полёта видно, что бóльшая часть территории занята домами с газонами. Это нерациональное использование земли в условиях острейшего дефицита жилья. Ванкувер, как и большинство городов, ставил интересы домовладельцев выше интересов всех остальных рабочих, которые не могут позволить себе жилье, потенциальных новых жителей и даже детей нынешних владельцев, которым придется уехать. Город препятствует замене домов многоквартирными зданиями, а иногда и вовсе заменяет многоквартирные дома особняками.
История участка Сенаку драматична. В 1877 году Британская Колумбия выделила народу сквомиш около 80 акров земли для проживания. В 1913 году правительство переселило оставшихся жителей на менее ценные земли к северу от города и сожгло их дома, чтобы освободить место для расширения Ванкувера. Резервация стала районом Китсилано, где сегодня дома стоят миллионы долларов. Почти столетие спустя, в 2002 году, канадский суд постановил, что эта земля по-прежнему принадлежит сквомиш. Власти согласились выплатить компенсацию и вернуть народу 10 акров земли, использовавшихся железной дорогой.
Нынешнее поколение сквомиш, выросшее на рассказах о старой деревне Сенаку, получило шанс отстроить ее заново. Решение о том, каким будет проект, во многом определил Келсилем, самый молодой лидер в истории нации. Он видел в городской плотности не проблему, а решение широкого круга экологических, экономических и социальных задач. Изначально застройщики предложили проект, похожий на центр Ванкувера, с невысокими зданиями и огромными паркингами, как будто они не могли представить, что означает свобода от городских ограничений. Келсилем настоял на пересмотре планов. В итоге получился комплекс из 11 башен высотой до 58 этажей, в которых разместится более 6 тысяч квартир, и лишь с несколькими сотнями машино-мест. Первые три башни уже изменили облик южной части города.
Проект не только жилой — он будет углеродно-нейтральным благодаря инновационной системе утилизации тепла из городских канализационных сетей. Архитектурные формы отсылают к горам и длинным домам, а фасады напоминают о лососе, обитающем в местных реках. Келсилем называет этот проект манифестом: он демонстрирует решение проблем современного общества через строительство жилья, достижение углеродной нейтральности, создание среды, не ориентированной на автомобили, и формирование нового чувства места и общности. Новые башни, контрастирующие с частными домами соседнего района, наглядно показывают разрыв между существующей застройкой и тем, каким мог бы стать город на этой земле.
Реакция соседей была предсказуемой. Они жаловались на высоту и плотность застройки, писали письма даже королеве Елизавете II и пытались судиться, чтобы помешать городу подписать соглашение о предоставлении услуг. Однако особый правовой статус земли защитил проект от этих попыток. Важный урок для других городов заключается не в том, что застройщикам нужно дать полную свободу. Проект Сенаку подчиняется законам народа сквомиш, а его планы были одобрены в ходе общенационального референдума. Главное отличие в том, что сквомиш не прислушивались к мнению соседей.
Лидеры нации честно признают, что их мотивация была во многом экономической, проект позволил народу участвовать в главной индустрии Ванкувера, девелопменте, и заработать значительные средства. Однако это приносит пользу и городу. Часть квартир сдается по субсидируемым ставкам для малообеспеченных семей и членов общины, а рыночные квартиры помогут снизить давление на существующий фонд. Город, похоже, начинает извлекать уроки: власти Ванкувера уже пересматривают требования к парковкам и разрешают более масштабное строительство в некоторых районах.
Влияние проекта выходит за пределы Сенаку. Всего в трех милях находится участок Джеррико-Лендс площадью 90 акров, принадлежащий сквомиш в партнёрстве с двумя другими коренными народами. Там они планируют построить более 13 тысяч домов, офисы и начальную школу. Однако этот участок по-прежнему является частью города и подчиняется его законам. Теперь сквомиш должны спрашивать разрешения.
