Население России сокращается. Стоит ли вообще инвестировать в недвижимость, если в ней, возможно, некому будет жить?

Решила собрать в этом письме все за и против, все прогнозы — как позитивные, так и апокалиптические — касательно рынка жилья. И поразмышлять над тем, а есть ли смысл покупать те самые «однушки у метро» как страховку себе на пенсию.

Чередую тезисы и возражения.

Население России в 2024 году сократилось на 596 тысяч человек — на 20% больше, чем в 2023-м. Количество новорождённых приблизилось к уровню 2000 года, то есть к историческому минимуму.

Зумеры, которые сейчас входят в самый активный возраст, — во-первых, малочисленное поколение. А во-вторых, в массе своей не рвутся заводить большие семьи. Если людей будет меньше, то и квартир им нужно будет меньше.

Но не все регионы убывают. К 2030 году снижение численности населения прогнозируется в 7 из 17 крупнейших российских агломераций. В оставшихся 10 — рост. Плюс мигранты. Плюс посуточная аренда, ориентированная на туристов.

Также должно произойти перераспределение спроса с точки зрения качества жилья. Самые дешёвые варианты, конечно, никуда не денутся. Но даже при убыли населения будет прослойка богатых людей, которые готовы платить за дополнительный комфорт.

А вот средний сегмент, неликвидное жильё (например, панели 90-х в районах с плохой транспортной доступностью) — столкнётся со снижением спроса и будет котироваться по нижнему ценовому сегменту. Даже в Москве.

Кстати, аналитики прогнозируют, что в топе по востребованности будут двушки: kommersant.ru

А если не бабушки - так родители-миллениалы, которые набрали семейных ипотек для своих детей. У нас, например, уже куплены квартиры и для Макса, и для Аленки. Правда, всего лишь студии. Если решат завести семью — всё равно придётся зарабатывать на доп. метры.

Но давайте порассуждаем логически.

Далеко не у всех бабушки владеют недвижимостью в крупных городах— там, где есть работа. Даже получив наследство в регионе, внук будет вынужден делать обмен с доплатой.

Во-вторых,люди сегодня живут дольше. Боюсь, до наследства лет так двадцать придётся поснимать.

Если предположить, что все внуки резко получат наследство и начнут массово продавать бабушкины квартиры в регионах — это обрушит региональные цены. Вырученной суммы на покупку квартиры в крупном городе не хватит. Значит, опять аренда.

Что касается семейной ипотеки. С момента запуска программы в 2018 году и до начала 2025-го по ней выдано1,5 млн кредитов. Это много. Но снимающих у нас сегодня почти 6 млн. Плюс далеко не все эти квартиры куплены ради детей, многие просто улучшали собственные условия. Считать, что каждая молодая семья уже обеспечена родительской квартирой, — большое преувеличение.

И кстати, «Дом.РФ» прогнозирует рост числа арендаторов к 2030 году на 25%: realty.rbc.ru

Это тоже факт. В Москве долгосрочная аренда стоит. Если раньше квартиры с «инвесторским» ремонтом улетали с первого просмотра, то сейчас срок экспозиции может доходить до месяца. Цены стагнируют уже 1,5 года.

В Питере плохо с посуткой: май провальный, количество квартир, предлагаемых к аренде, намного превышает спрос. Доходности упали ниже московских— хотя туристический Петербург всегда обгонял столицу по этому показателю.

А ведь есть ещё кейс Краснодара. Население города активно росло, и казалось, так будет всегда. Застройщики строили с запасом «на будущий прирост» — в итоге67% возведённого жилья стоит нераспроданным. Есть такие районы и ЖК, где почти никто не живёт и где невозможно нормально продать или сдать квартиру.

С другой стороны, если не мешать все кейсы в одну кучу, окажется, что в Питере проблема не системная, а локальная. До 2022 года около половины всего турпотока составляли иностранные туристы — порядка 4,9 млн человек в год. Сейчас их 500–600 тысяч. Когда иностранный турпоток восстановится, ситуация скорректируется.

С московской арендой, на мой взгляд, тоже скорее коррекция, а не долгосрочный тренд. В какой-то момент цены резко оторвались от реальности:доходность долгосрочной аренды доходила до 7% при исторической средней в 4%.

Ну это же правда безумие какое-то было. С какого перепуга владельцы квартир в Солнцево решили, что однушка в ЖК комфорт-класса, с уличной парковкой и потолками 2,60 должна сдаваться по цене 80–100+ тыс?

При том что прослойка людей, для кого такой тип жилья может быть интересен, довольно узкая. Более состоятельные люди выберут класс жилья выше и локацию в центре. Бедные — не будут переплачивать за декор с Вайлдберриз. Возможно, рынок просто приходит в норму после необоснованного скачка цен.

Ну а Краснодар… думаю, таких кейсов много, не только там. И в Сочи такие локации есть. И в Крыму. Да и в Москве понастроены высотки in the middle of nowhere… Для них у меня хороших новостей нет, увы.

Обычно этот аргумент озвучивают те, кто квартиры продаёт. Себестоимость строительства растёт, цены на всё растут. Облигации и вклады от девальвации не спасают. Поэтому, мол, несмотря на то что доходность от аренды низкая, недвижимость как инструмент сбережения всё равно будут покупать, и цены не обвалятся.

Но есть пример Китая. Там цены на новостройки за 2023–2024 годы упали на 20–25% в крупных городах и на 30–40% в малых. А до этого ситуация была очень похожа на нашу: население тоже инвестировало в жильё за неимением альтернатив, тоже шло замедление рождаемости, тоже перепроизводство в строительстве и города-призраки.

Думаю, это вполне возможный вариант и для нас; затронет в первую очередь те самые поля с новостройками, построенные непонятно для кого — как в Краснодаре. Все убывающие регионы — также кандидаты на обвал цен.

Я специально посмотрела, что происходило с арендой в китайских мегаполисах в разгар кризиса. В мегаполисах первого эшелона — Пекине, Шанхае — цены на жильё к 2023 году даже немного выросли относительно 2020-го. И на аренду тоже. Получается, что там, где есть реальный прирост населения и мало места под новое строительство, — падения нет.

5. Чёрный лебедь

Вот этот фактор, мне кажется, мы все недооцениваем: государство может выйти на арендный рынок самостоятельно и выдавить с него частников.

«Дом.РФ» строит арендные дома, это ни для кого не секрет. Государство заинтересовано в том, чтобы обеспечить жильём многодетные семьи, военных, бюджетников — причём не обязательно передавать его в собственность. Если у арендатора появится выбор: снять у государства с субсидией или идти к частнику — последнему придётся пересматривать цены.

Я для себя диверсифицирую этот риск через инвестиции в апарт-отели. Моё предположение — что государство попробует разделить долгосрочную аренду (оставив её в жилых домах) и посуточную (разрешив только в комплексах с отельной инфраструктурой).Похожие ограничения уже действуют в Турции и Таиланде.

Альтернатив инвестициям в недвижимость по-прежнему немного — заменить этот класс активов нечем. Но рынок становится жёстче. Случайных, залётных людей он будет выжимать.

Категорически нельзя покупать по принципу «на что денег хватает». Старая вторичка в депрессивном регионе, новостройки в полях — это всё категорически нет. Потому что арендаторов на такое жильё будет находить всё сложнее.

Лично я в последнее время покупаю только там, где «больше не строят»: самые центральные, густонаселённые локации с большим количеством точек притяжения и минимальным количеством свободной земли. Если на топовую локацию не хватает — лучше вообще ничего не брать, чем брать дешёвое и неликвидное.