На пике расцвета в античном Риме по разным оценкам (там большой разброс) проживало до 1 200 000 человек. Для сравнения, примерно столько сейчас проживает в Праге. А еще в Рим постоянно посещало огромное количество людей, которые здесь не жили.

Но в античности не было автомобилей, автобусов и метро. Любые расстояния требовалось преодолеть пешком. Богачи могли позволить себе носилки, но перемещения все равно отнимали много времени.

Рим называли каменным мешком. В городе было тесно, а люди всё прибывали и прибывали. Много места в городе отводилось под нежилую застройку: площади, храмы, рынки, базилики, и не забудьте про дворцы императоров и роскошные особняки знати. Места очень мало!

Рим был городом на холмах. Сами склоны холмов и извилистые долины между ними способствовали тому, что Рим очень рано начал расти ввысь и застраиваться многоэтажками.

В IV в. в эпоху Константина Великого в Городе было 1790 частных особняков (DOMUS). Тогда как инсул было 46 602. Правда, для такого количества многоэтажек площади в Риме не хватило бы, поэтому сейчас считается, что имелись в виду не отдельные дома, а части таких домов с отдельными входами (по-нашему, подъезды).

Опять же, так как места было мало, земля была очень дорогая.

Например, когда Цезарь решил построить новую площадь (которая сейчас известна как Форум Цезаря) и купил для этого участок земли размером 170 x 75 м., примыкавший к форуму. Этот участок обошелся ему в 100 миллионов сестерциев.

Соответственно, чем меньше земли занимала инсула, тем лучше. Например, одна из инсул на Марсовом Поле занимала площадь всего 30 x 31 м.

Уже в III в. до н.э. здания строили в три этажа и выше. У подножия Капитолия стояли инсулы, крыши которых торчали вровень с вершиной холма. 4 - 5 этажей были нормой.

Август специальным законом запретил строить дома выше 20,7 метров. Если считать, что высота этажа – 3 метра (хотя часто бывало меньше), то при Августе строились дома в 6 этажей + мансарда. Хотели строить и выше, да император запретил 🙈

Император Траян ограничил высоту домов еще жестче – максимум 17 метров.

Почему понадобились эти запреты? Дело главным образом в неустойчивости конструкции. Этажей много, а основание маленькое (землю же экономили). При строительстве использовали некачественные материалы, чтобы сэкономить. К тому же, Рим часто страдал от пожаров и наводнений. Итог: частые обвалы и гибель людей.

Инсулами владели богатые римляне. Они сдавали в них квартиры и получали прибыль. Поэтому им как раз было выгодно строить инсулу повыше, заселить побольше людей и получать с них деньги. Безопасность жилья? Нет, не слышали)

Цицерон, например, владел как минимум двумя доходными домами в Риме: один находился на улице Аргилет, это почти самый центр, между злачным районом Субура (там были лучшие публичные дома) и форумом - т.е. где-то в совр. районе Monti. Эти доходные дома он получил как часть приданого своей жены, Теренции (она была из очень состоятельной семьи).

На прибыль с этих двух доходных домов сын Цицерона жил в Афинах, где обучался философии и риторике. И Цицерон очень переживал, что бедному мальчику может не хватать денег и не будет ли он чувствовать себя ущербным рядом со сверстниками из еще более богатых семей.

Помещения в инсулах были разными - на любой вкус и кошелек. Можно снять просторную квартиру площадью 100 или 150 м2. Такая квартира могла быть очень даже прилично украшена росписями и мозаичными полами, вход оформлен колоннами.

Чем ниже этаж, тем престижнее жилье. Хотя бы с точки зрения безопасности и комфорта: не нужно карабкаться по лестницам и можно быстро убежать в случае обрушения здания.

Премиальную квартиру на нижнем этаже могли снимать знатные римляне и видные политики. Например, Сулла происходил из обедневшей семьи, поэтому в молодости ему приходилось снимать скромную квартирку. Когда дела у Суллы пошли в гору, он смог потянуть аренду квартиры на нижнем этаже инсулы за 3000 сестерциев в год. Этажом выше вольноотпущенник снимал жилье за 1000 сестерциев в год.

Личный враг Цицерона и его политический противник Публий Клодий владел доходным домом прямо на Палатине. В крыле этого дома один молодой, но перспективный политик, друг Цицерона Марк Целий Руф снимал квартиру. В сер. I в. до н.э. аренда такой квартиры стоила 10 тыс. сестерциев в год (11 годовых зарплат легионера). И эту сумму Цицерон называет "умеренной".

В инсуле можно было снять и убогую комнатушку или даже угол - почти что койко-место, где стены даже не покрыты штукатуркой - голая кирпичная кладка. Конечно, в таком жилье не было кухни и очага. Готовить дома - это РОСКОШЬ. Простые люди питалась в тавернах и уличных лавках. Туалета тоже не было и быть не могло. К услугам таких жильцов - ночные горшки или общественные уборные. И да, воду к себе нужно было набирать в городе и тащить самим.

Но и такой скромный ночлег стоил больших денег.

Для простых людей непомерно вздутые цены на жильё в Риме были большой проблемой.

Во время гражданской войны между Цезарем и Помпеем звучало требование простить арендаторам квартир задолженности. Понимаете, идёт гражданская война, решаются судьбы мира, но что интересует римлян? Долги по квартплате!

После победы над Помпеем Цезарь провел закон, по которому простил годовую арендную плату за квартиры до 2000 сестерциев в Риме и до 500 во всей остальной Италии. Отсюда мы можем сделать вывод, что снимать квартиру в Риме было в 4 (В ЧЕТЫРЕ) раза дороже, чем в каком-либо другом месте. И, видимо, до 2000 сестерциев за квартиру в год платило большинство жителей Рима. А друг Цицерона за свою квартиру платил 10 тыс. в год...

Почему в Риме была такая дорогая аренда? Конечно, это престиж столицы и цена самой земли. Рим - это и рабочие места, и бесплатные развлечения, игры, праздники, раздачи, бурная общественная жизнь, на которой тоже можно заработать, богатые патроны. Но цены также вздувались из-за спекуляции.

Все важные и богатые владельцы инсул никогда не занимались сдачей квартир в аренду сами. Да-да, в Древнем Риме были «риелторы». Они брали дома в аренду у владельцев, а затем сдавали жильцам отдельные квартиры и коммерческие помещения, располагавшиеся обычно на первом этаже, а разницу забирали себе. 

Зарабатывали такие «риелторы» очень хорошо, но и риск был велик. Глаз да глаз за жильцами, которые могут сбежать, не расплатившись. А случись пожар, и «риелтор» потеряет деньги. Но доходы перекрывали все риски.

Вот пример объявления о сдаче инсулы из Помпей:

«Инсу­ла, выстро­ен­ная Арри­ем Пол­ли­о­ном, при­над­ле­жа­щая Гн. Аллию Нигидию Маю, сда­ет­ся с июль­ских календ: лав­ки со сво­и­ми антре­со­ля­ми, пре­крас­ные квар­ти­ры ввер­ху и дом».