Два пункта, которые нужно включить в договор дарения недвижимости, чтобы его не отменили
Пока законодатели рассматривают вопрос о возвращении обязательной нотариальной формы для договора дарения недвижимости, граждане еще могут сэкономить и заключить сделку в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу.
Стоит лишь обратить внимание на два пункта, без которых суд может отменить договор дарения в случае, если кто-то его оспорит.
1. О фактической передаче объекта
Во-первых, это нужно для того, чтобы в случае спора можно было доказать, что сделка не была мнимой (т. е. совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия — ст. 170 ГК РФ).
Если документами подтверждается, что объект недвижимости был передан дарителем одаряемому, и тот его принял — значит, сделка была исполнена сторонами и ни о какой мнимости речи быть не может. Поэтому оппоненту сложно будет опровергнуть это и доказать обратное (см. определение ВС РФ № 53-КГ24-4-К8).
Во-вторых, оформление фактической передачи предмета дарения позволит в дальнейшем одаряемому добиться признания своего права собственности в судебном порядке, если по каким-то объективным причинам даритель не сможет подать в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности к одаряемому.
В таких случаях суды решают вопрос исключительно в зависимости от того, подтверждается факт передачи дара или же нет. Если подтверждается, то суд может своим решением обязать Росреестр зарегистрировать право собственности одаряемого в ЕГРН.
Закон не устанавливает каких-то специальных требований к документальному закреплению факта передачи объекта недвижимости от дарителя одаряемому. Поэтому можно оформить это путем отдельного составления акта приема-передачи или включения в текст договора пункта о том, что объект передан дарителем одаряемому на момент его подписания.
Шаблон договора дарения недвижимости, составленный с учетом этих нюансов, доступен подписчикам моего канала.
2. О заверениях дарителя
В договоре следует отразить, что даритель уведомляет одаряемого об отсутствии прав третьих лиц на передаваемый объект недвижимости и заверяет его в действительности этой информации.
В случае спора одаряемый может апеллировать к этому пункту договора, чтобы доказать суду, что он не знал и не должен был знать о том, что на сделку требовалось получить согласие кого-то еще (в частности, супруга дарителя).
По закону супруг может добиться в суде отмены договора дарения общего имущества, заключенного без его нотариального согласия, только если докажет, что одаряемый знал или должен был знать об отсутствии его согласия (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
