Одинокие женщины и богатые миллениалы будут стимулировать рост рынка элитной недвижимости в этом году

В новом отчете Sotheby's International Realty прогнозируется обманчиво стабильный рынок, за которым будут скрываться масштабные демографические сдвиги.
Перевод материала Bloomberg

Согласно отчету Sotheby's International Realty «Перспективы рынка элитного жилья в 2025 году», мировой рынок элитного жилья готов войти в комфортный ритм.

«Я не думаю, что мы прогнозируем снижение стоимости недвижимости в 2025 году, но темпы роста могут замедлиться», — говорит Брэдли Нельсон, директор по маркетингу компании, который возглавлял отчет. «После того, как мы провели этот опрос наших лучших агентов по всему миру, проведя больше интервью, чем мы можем сосчитать, эти продавцы на передовой говорят, что рынок ощущается как более стабильный, с более сбалансированными условиями», хотя и с сильными течениями под спокойной поверхностью.

Прежде всего, богатые мира сего переезжают. В отчете Sotheby's International Realty's (SIR) цитируется отчет Henley & Partners, в котором прогнозируется миграция 135 000 состоятельных людей в новые страны в 2025 году по сравнению со 128 000 в 2024 году. Наибольшим бенефициаром, по-видимому, являются Объединенные Арабские Эмираты, которые приняли рекордные 6 700 новых состоятельных жителей в 2024 году, и ожидается, что их число увеличится.

«Это магнит для богатства», — говорит Нельсон, — «люди приезжают из Великобритании, Европы и других мест». Он называет налоговые льготы, золотые визы и образ жизни в некоторых местах ОАЭ, в частности в Дубае, в качестве привлекательных факторов. Там брендовые резиденции пользуются особым спросом. «Эти дома могут легко предлагать надбавки свыше 25% за примерно тот же размер и качество, что и их небрендовые аналоги», — говорит Крис Уайтхед, управляющий партнер Dubai Sotheby's International Realty, в отчете.

Напротив, хотя в прошлом году США были вторыми по величине по притоку богатых покупателей жилья, там был самый низкий уровень покупок иностранных покупателей с 2009 года, сообщает SIR. В период с апреля 2023 года по март 2024 года эти покупатели приобрели всего 54 300 домов на общую сумму 42 млрд долларов. Сравните это с 2017 годом, когда активность иностранных покупателей составила 153 млрд долларов за 284 500 единиц.

Тем не менее, говорит Нельсон, «эта аудитория совершила несколько очень дорогих покупок, поэтому я по-прежнему считаю, что это важнейший компонент пула покупателей действительно элитной недвижимости».

В США недавние лесные пожары в Лос-Анджелесе, уничтожившие около 12 000 строений, многие из которых были дорогими односемейными домами, не должны иметь немедленных последствий.

«Пожары в Лос-Анджелесе разрушительны, особенно если вы думаете о личном и человеческом уровне», — говорит Нельсон. «С точки зрения того, сколько времени потребуется, чтобы это проявилось на рынке недвижимости, пока еще слишком рано говорить. Большинство семей, которые сейчас были перемещены, действительно ищут краткосрочные решения».

В следующем году по всей стране может произойти всплеск иностранной активности. «В целом более стабильные уровни запасов, вероятно, делают покупку более привлекательной», — продолжает Нельсон, «просто подумайте о практичности покупки в Соединенных Штатах кем-то, кто живет в другой стране. Если вещи продаются в течение нескольких часов или дней, то просто невозможно даже приехать сюда, чтобы взглянуть на часть нового запаса».

Разные покупатели

Изменились и люди, совершающие покупки. Поскольку миллениалы-покупатели все чаще выходят на рынки роскоши, это молодое поколение ведет себя иначе, чем его предшественники. «Их приоритеты на самом деле обусловлены своего рода менталитетом «стиль жизни прежде всего», — говорит Нельсон.
С практической точки зрения, говорит Нельсон, брокеры по всему миру отмечают, что молодое поколение тяготеет к эстетически привлекательным историческим объектам, часто под влиянием поп-культуры.

В Италии в отчете упоминается «Эффект белого лотоса», цитируя Дилетту Джорджоло Спиноло, главу отдела жилой недвижимости в Italy Sotheby's International Realty, которая говорит, что сразу после выхода второго сезона шоу HBO, в котором были показаны сцены в великолепных исторических итальянских виллах, «к нам обратилось в два раза больше американских и британских покупателей».

Возможно, предполагает она, «молодые люди понимают, что обладание частью истории — это символ статуса. Телешоу определенно формируют их восприятие того, что такое роскошь».

Эти молодые покупатели не только хотят других вещей, продолжает Нельсон, они покупают их совсем другими способами, чем предыдущие поколения. «Сегодня у нас есть агенты, которые генерируют от 75% до 90% объема своих продаж через Instagram», — продолжает он. «Это просто поразительный переход к тому, как отношения с клиентами укрепляются по сравнению с тем, что было пять лет назад».

Инвестиционный потенциал

Покупатели предметов роскоши, возможно, меняются, но деньги, как утверждается в отчете, поступают из того же источника, что и всегда: даже самые богатые покупатели по-прежнему просят помощи у своих родителей.

Прогноз SIR ссылается на отчет британской финансовой компании Legal & General, которая обнаружила, что 42% объектов недвижимости в Великобритании, купленных людьми моложе 55 лет, были приобретены с использованием финансирования от родителей.

Палома Перес Браво, генеральный директор VIVA Sotheby's International Realty в Испании, говорит, что она была свидетелем этого явления. «Люди во всем латинском мире, из Мексики, Венесуэлы и Майами, рады, что их взрослые дети учатся или открывают компанию в Мадриде», — говорит она.

Между тем гендерный состав покупателей жилья также меняется. Нельсон ссылается на отчет Национальной ассоциации риэлторов, в котором говорится, что в 1981 году 11% покупателей жилья были женщинами; пары составляли 73% покупателей.

В 2024 году 20% были женщинами и 62% — парами.

«У одиноких женщин-покупателей есть уверенность и желание приобретать недвижимость вне своих романтических отношений», — говорит Нельсон. «Они, безусловно, видят возможность, которую это предоставляет с точки зрения создания богатства».

Покупают не только молодые эмансипированные женщины.

Это также «женщины постарше, которые уменьшают площадь жилья и переезжают в дома, которые больше соответствуют их потребностям», — говорится в отчете SIR.

«Этот отчет, — заключает Нельсон, — в основном обусловлен демографическими изменениями, больше, чем чем-либо другим. Это действительно стало для нас очевидным».