Все о надвигающемся кризисе застройщиков

Ранее мы уже неоднократно писали о том, как надувался «пузырь» на рынке недвижимости, как правительство под давлением компаний девелоперов надувало его льготной ипотекой. Мы не будем сейчас говорить о большом риске для банковской системы ввиду высокой ненадежности заемщиков, получивших своих кредиты на фоне низких процентных ставок и небольшого первоначального взноса – об этом нами было сказано уже достаточно. Мы посмотрим на надвигающийся кризис с другой стороны.

Согласно исследованию ДОМ РФ, медианная себестоимость квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге составила 139 и 85 тысяч рублей. В группу лидеров по уровню себестоимости квадратного метра вошли многие восточные регионы страны. К примеру, абсолютным лидером стал Чукотский автономный округ с 265 тысячами за один квадратный метр. Также очень высокие цены в Магаданской и Сахалинской области, Камчатском крае – 116 тысяч в Магадане и по 81 тысяче на Сахалине и Камчатке.

Конечно, необходимо отметить разницу в причинах такой высокой себестоимости квадратного метра. В столицах это связано в первую очередь с дороговизной земли. Так, к примеру, в Московской области показатель себестоимости уже находится на уровне 68 тысяч, что в два раза меньше, чем в мегаполисе, что, в свою очередь, объясняется более дешевой землей в пригороде. В Ленинградской области – 73 тысячи, что меньше стоимости в Петербурге всего на 12 тысяч рублей, но при этом нужно отметить, что основное строительство переместилось за черту города и это вызвало удорожание земли в регионе.

На Дальнем Востоке сравнительно большую роль играет логистический фактор, общая отдаленность региона и разница в оплате труда. При этом стоит отметить большой рост затрат на строительство, что вызвал резкий рост цены за квадратный метр.

К примеру, в 2019 году медианная себестоимость квадратного метра в новостройке составляла 95 тысяч рублей, при стоимости для покупателя в 150 тысяч. Если Вам кажется, что накрутка в 50% себестоимости это много, то вы ошибаетесь. Сейчас при себестоимости в 139 тысяч девелоперы продают квартиры в среднем за 292 тысячи рублей в Старой Москве и за 236 тысяч в Новой. Таким образом, накрутка со стороны девелоперов в столице составила 100%. Впрочем, и это еще не конец.

Девелоперы объясняют такой обескураживающий ценник резким ростом себестоимости. В таком случае становится не очень понятен рост цен в культурной столице России. В 2019 году квадратный метр в Петербурге стоил 115 тысяч рублей при себестоимости в 88 тысяч. Теперь же при упавшей до 85 тысяч себестоимости средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 250 тысяч рублей. В данном случае накрутка девелоперов даже превышает 100%.

Учитывая подобную политику в области ценообразования и уже прошедший пик льготного кредитования, представляется неудивительными огромные заработки застройщиков, которые им не хотелось бы терять. А, видимо, придется – на фоне ужесточения политики льготного кредитования количество ипотечных займов уже сейчас упало на 14% и, судя по всему, будет продолжать падать. При условии огромного количества нераспроданного жилья это может привести к катастрофическому удару по всему рынку жилой застройки РФ.

Также на фоне этого интересны столкновения застройщиков и банковского сектора. Государство, свертывая программу льготной ипотеки, существенно снизило процент субсидирования банков во время выдачи кредитов подобного толка. Тогда крупнейшие представители финансового сектора решили получить свои упущенную выгоду с девелоперов, заставив их субсидировать льготные ипотеки своих клиентов.

В ответ застройщики отказались сотрудничать с такими банками, делая упор на собственное кредитование клиентов, без посредников со стороны кредитных организаций. Крупнейшие игроки банковского сектора резко ощутили уменьшение притока ипотечных клиентов и пошли на попятную. Так что запаса прочности у застройщиков ещё хватает, даже для того, чтобы вести свою игру с могучим «Сбером» или «ВТБ».

Льготная ипотека обеспечила невиданный спрос на новые дома, что привело к существенному увеличению нормы прибыли застройщиков. Теперь на фоне перегрева рынка ипотечного кредитования государство начало сворачивать программу, чтобы восстановить стабильность банковской системы, попутно повышая ключевую ставку, делая возможность получение ипотеки не по льготной программе крайне туманной. Это, в свою очередь, привело к падению спроса на фоне уже разогнанной машины строительства.

Как мы видим, перед нами назревает новый ипотечный кризис регионального разлива, который может остановить только резкий рост спроса на жилье. К сожалению, рекорды строительства в современной России окажутся очередным ударом по системе, а не её достижением.