Проекты с недвижкой. 22-24 года.
Пришло время поделиться. Проекты с недвижкой. Что было за 4 года.
Приветствую
*доходности после вычетов всех расходов, комиссий, налогов.
Жилая неждвижка, которой пробовал заниматься сам.
1. Студия с отделкой в новом ЖК, Приморский район Санкт-Петербург.
В январе 22г. купили.
План: продать в конце 23г. перед сдачей, с прибылью 45%-60%. Можно было выкупить сразу, но использовали Ипотечное плечо 6% на 20 лет. 40% ушло на ПВ, а 60% в ЗПИФ под ежемесячные дивиденды (9-12% годовых) на покрытие платежей.
Математика, пример:
1млн.₽. цена объекта.
400к.₽. на ПВ, и -4300₽. ипотечный платёж.
600к.₽. в ЗПИФ. Доходность +4500₽(с 25г приносят 6000р.). Доход покрывал ипотеку. Остаток обратно докупали ЗПИФ.
Опыт в недвижке отсутствовал. Что получилось:
В феврале 22г. строительный сектор и покупатели в панике. Приостановка строительства. Переименование проекта. Смена застройщика. Из комфорт класса смещение в эконом.
Продавать начали с января 24г. - огромная конкуренция, почти все студии инвесторские. Ещё застройщик делает цены ниже на 40% от плана.
К тому времени повезло найти очень хорошего риелтора для продажи недвижки. Командой всё делают сами, заинтересованы продать. Это первые риэлторы которые работали, а не так... объявление на циан закинули и ждут звонков (поделюсь контактом, пишите в лс).
Ребята за нас приняли квартиру и фото-видео для объявлений сделали:
Год продавали. В декабре 24г. ушла.
Результат: минус -7%.
... Много думали может оставить себе. Сумма маленькая, ещё ипотека 6%, дешёвые деньги на 18 лет. Но простой квартиры за эти 18 лет будет дорого обходится, ещё налоги подняли. Аренда окупала ипотеку в ноль, а вот на ремонт, жкх, налоги пришлось бы из своих отдавать. Рост цены объекта не окупит его сохранение. Взвесив все за и против, продали в убыток. Забегая вперёд, правильно сделали т.к. сумма сразу начала приносить 28% годовых.
2. Однушка, white-box, ЖК Soul в Москве. Стоимость в 4 раза больше Питерской.
Апрель 23г. купили. К этому времени нашёл партнёров, больших специалистов в новостройках. Выторговали уникальные условия у застройщика (поделюсь контактом, пишите в лс).
План: есть только 20% на ПВ. Купить и Продать до 12 месяцев. С прибылью от 38%. Используя - Ипотеку 18% на 30 лет, но - с гос. поддержкой. А это первый год без процентов.
Что получилось:
Продажа затянулась на 6 месяцев. Два месяца пришлось платить проценты по ипотеке. Повезло, что покупатель с Владивостока хотел именно такой формат квартиры, именно в этом корпусе. И у него отвалились 2 предыдущие сделки. Т.к. продавцы скрывали информацию и отказались делать справки из псих/нарко диспансеров. Покупателю это было важно. для безопасной сделки.
Результат: плюс +57%.
... Всё-таки тут повезло с покупателем. Иначе застряв с объектом, через 6 месяцев пошёл бы убыток. Сам ЖК получился очень хорошим. Живи мы в районе м.Сокол точно выбрали для себя. Когда выбирали именно этот ЖК конкуренты были: черновая однушка Portland в Печатниках, это будет лухари район, как Шелепиха рядом с "Москва Сити 2". Она получалась дороже и менее выгодные условия Ипотеки. Для жизни отличный вариант, ещё окна на широкую часть Москва реки, Нагатинский затон, вдалеке парк "Остров Мечты". Грубо рисуя вот такой вид:
Вторая, эконом двушка с чистовой отделкой "Вереск от Самолёта", самая дешевая, без преимуществ по ипотеке. Однако, после сдачи сразу заезжай в готовый ремонт. Как бы Запад Москвы премиум районы, Можайка, рядом речка. Но скрытых минусов всё-таки много, вариант сразу отбросили. Местным переехать в жильё получше ок, под инвест. тяжело продать.
Набравшись опыта. Сделав выводы. Самое сложное для меня - продать хороший объект с прибылью, ещё и время занимает. С опытом поиск привёл к интересным проектам, и партнёрам чей бизнес заточен именно под инвестиции в недвижимость.
Моя основная цель с недвижкой - Находить специалистов и сотрудничать Вин-Вин, с минимальным моим вовлечением в процессы. Да они берут 50%, но и весь геморой, потраченное время они берут на себя, ещё и опыта и замечают они больше.
Далее проекты через партнёров.
3. Флипинг в премиальном районе Москвы.
План: деление большой площади на апарты, ремонт и продажа за 9 месяцев. Прогноз прибыли 60%.
Что получилось:
Затянулся проект на 24 месяца. Маленький плюс в сторону подрядчика, через 12 месяцев вернули тело инвестиций. Но ещё год ждали проценты.
Результат: +17% или +8,5% годовых. Это самая худшая сделка из прибыльных.
Себе на заметку: стал максимально дотошно относиться к партнёрам у которых проекты очень сильно отличаются от их специализации. Если молодцы в крипте, маловероятно что в недвижке будет так же. Отбросив фактор везения.
Профи в недвижке больше доверия к проектам недвижки. Профи в фонде, доверие к фонде
.
4. Инвест заём в загородный парк отель в Истринском районе МО.
В проект инвестировал с 22 года, с переменными сроками.
Рад, что в 22г. что-то увидел и поверил в основателя и проект. Хотя первый раз, приехал в поле и лес, где был заброшенный лагерь. На основе которого. Семён построил красивый и привлекательный загородный парк-отель. Очень жду запуска в августе и конечно приеду отдыхать (пишите в лс, поделюсь локацией для отдыха).
Жалею, что сам себя отговорил, тогда купить и домик. Была выгодная ипотека, отличная возможность. И превратить сотрудничество в отличный Габ на много лет вперёд.
Результат: +28% годовых. Стабильный доход, думаю ещё до конца года.
Получился самый спокойный и успешный из всех проектов. Задача в будущем находить подобные недооценённые проекты с блеском в глаза и душой основателя.
5. Габ в стране Евро Союза. На тело инвестиций, ежемесячно платят 1,5% в долларе. Без удорожания проекта, только дохот с рентных платежей. Второй год приносит прибыль.
С января подробно изучил район, отзывы о коливинге. Опытные коллеги подсказали риск моменты с объектом. Так же ситуация в экономике стран ЕС ухудшается. Эти и другие факторы ежемесячно повышают риск оставлять инвестиции в проекте.
На днях принял решение выйти из проекта.
Результат: +18% годовых в $.
6. Спекуляция на коммерческой недвижимости в новостройках.
План: в октябре купили коммерческое помещение под сетевой ритейл магазин, в строящемся ЖК. Ближе к сдаче ЖК (март 25г.), подписываем магазин. Упаковываем в ГАБ. Продаём. Если с продажей плохо, оставляем себе, как ГАБ с прибылью от арендных платежей. Прогноз доход 33-66% годовых при сделке 6 месяцев.
Что получилось:
Проект завершился в мае. Сильно ниже прогнозных значений. Получив расчёт, узнал: продали ниже планируемой цены, и подрядчик не учёл налоговые изменения с 25г, про НДС.
Результат: +18.14% годовых.
Только потом увидел/узнал, что происходит с компанией и почему были допущены ошибки, в управлении и проектах. Очень разочарован этим подрядчиком. Буду наблюдать за новыми проектами и дотошнее изучать фин. модель.
Получились сделки:
-7%; +57%; ;+17%; +28%; +$18%; +18%.
Итого, относительно прибыли в рубле получился
результат: +28% годовых.
Напрашивается вывод - зачем так напрягался, отдал бы всё в парк отель? Те же 28% годовых, без всех этих телодвижений.
Диверсификация нужна. Угадать, как пойдёт сделка даже у опытных ребят, невозможно, доказано выше. По такой логике надо было накупить однушек в ЖК. Но, как показала практика, это могло обернутся убытком.
Продолжаю инвестировать:
Загородный парк отель 28% годовых.
С января вошёл в 5 новых сделок, через подрядчика за которым наблюдаю пару лет:
Два объекта в Москве под редевелопмент коммерческих помещений.
Планов варианты: ремонт, потом продать +33%, спекуляция.
+11% годовых дивами, если оставим ГАБ.
+41%, продать, как ГАБ. Сроки 1-2 года.
3й. Коммерческий ГАБ объект в Тюмени.
План: 30-40% спекуляция. Однако, на 2-3 года приоритет оставить ГАБ с доходом 8-12% годовых дивидендами. После думать о продажи ГАБа.
4й. Реставрация исторического здания, памятника культуры в центре Тюмени под коммерческий ритейл с сохранением лица здания.
План: +30%, спекуляция. 48-62%, продать, как ГАБ. Сроки 6м-2 года.
В следующем материале расскажу о кейсах. Как из заброшки делают "высокодоходный, потоковый/пассивный/зож/пп/лёжа на диване" бизнес.
Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🫶Благодарю. Делитесь каналом с друзьями. Наберём 1000 подписчиков вместе🤗
iloveyou, до встречи👋
ⓒ t.me/PractEg
как инвестировать
инвестиции
трейдинг
доход
как заработать
финансы
недвижимость
недвижка
габ
ипотека