Германия: Как купить квартиру / Ипотека / Расходы

Планируете приобрести свое жилье в Германии, но не знаете, с чего начать? Эта короткая статья будет вам полезна.

1. Как устроен процесс покупки квартиры

2. Ипотека в Германии

3. Расходы на покупку квартиры. Включение расходов в ипотеку

Пойдем по порядку:

1. Выбор квартиры

→ Выбрать квартиру можно самостоятельно на таких сайтах, как: https://www.immobilienscout24.de/, https://www.immonet.de/, https://www.immowelt.de/

→ Или через агентства недвижимости: https://www1.planethome.de/ , https://www.homeday.de/de/ , https://mpw-immobilien.de/

Примерные цены на квартиры в Германии в среднем (цена зависит от федеральной земли и города):

→ 30 m² - 4.222,09 € за квадратный метр.

→ 60 m² - 3.612,22 € за квадратный метр.

→ 100 m² - 4.037,35 € за квадратный метр.

2. Когда вы нашли квартиру, то запрашиваем Expose (“Экспозе” - это документ со сводной информацией об объекте с адресом) и все необходимые документы.

→ Документы на коммунальные услуги, чтобы понять из чего складывается цена;

→ Решения собраний жильцов;

→ Что заложено в экономическом плане дома на этот год;

→ Что было сделано в прошлые года в этом доме. К примеру, если утепляли крышу или подключали центральное отопление, то это большой плюс, так как в ближайшее время больших расходов ждать не стоит;

→ Что входит в стоимость квартиры, если есть сад, можно ли им пользоваться всем жильцам или нет и т. д.

3. Если вас устроило все по документам, запрашиваем просмотр квартиры.

К просмотру лучше тоже заранее подготовиться, так как на самом просмотре у вас, как правило, не так много времени. Рекомендуем обратить внимание на:

→ месторасположение квартиры и район: зеленый ли двор, куда выходят окна квартиры, насколько оживленный район. Поспрашивайте соседей, нравится ли им район, не планируются ли стройки в ближайшее время, чтобы перед вашими окнами не выросла многоэтажка в следующем году..

→ инфраструктуру: есть ли парковочные места рядом с домом, детские площадки, если у вас есть дети, как долго добираться до метро / общественного транспорта, какие магазины рядом;

→ соседей: много ли квартир в подъезде, какие фамилии на почтовых ящиках, кто живет рядом с вами.

Таким образом к моменту просмотра квартиры вы уже обладаете максимальной информацией и понимаете +- расходы на нее.

4. Далее осматриваете квартиру в назначенный день. Обратите внимание на возможные скопления влаги в квартире, вид из окна, старые окна или новый стеклопакет, проверьте, хорошо ли работает вентиляция.

5. Понравилась – бронируйте, лучше сразу при помощи наличных денег или предоставьте справку в течение 2х дней от банка, что вам дадут такую сумму предварительно (обычно сумма для бронирование составляет от 5 до 10 процентов комиссии маклера). После этого хозяин будет работать только с вами, и вы можете спокойно оформлять кредит. Задаток лучше иметь при себе и иметь в виду, что если это хорошая цена, скорее всего, будет немало кандидатов.

6. Оформляете у нотариуса договор купли-продажи. Нотариус также проверит, не обременено ли данное имущество долгами.

7. Идете в окружной суд и заносите данные в земельную книгу.

Вносятся следующие данные:

→ Порядковый номер

→ Район

→ Коридор и земельный участок по кадастру (точное местонахождение)

→ Адрес

→ Точный размер квартиры

8. Оплачиваете все расходы на покупку (Смотрите важные пункты)

9. И наконец, получаете ваши ключи.

→ Вы должны иметь ПМЖ или гражданство в Германии

→ У вас должен быть рабочий контракт на неопределенный срок

→ Вам необходимо отработать минимум 3 месяца на текущем месте работы

→ Пройти тестовый период на работе (желательно)

→ Стоимость квартиры должен быть такой, чтобы ежемесячный взнос по ипотеке не перекрывал ваш прожиточный минимум

→ Чем чище кредитная история, тем меньше проблем при получении ипотеки

В Германии помимо стоимости жилья нужно заплатить ещё и Kaufnebenkosten (расходы на покупку). Они составляют до 13% дополнительно к стоимости квартиры:

→ Grunderwerbssteuer - Налог на передачу собственности = 3.5-6.5% — зависит от федеральной земли

→ Notar und Grundbucheintrag - Нотариус и запись в земельный реестр = 1.5%

→ Makler - Агент по недвижимости - стоимость услуги агента по недвижимости должна быть оплачена покупателем и продавцом поровну (закон действует с 23.12.2020 по всей Германии)

Ипотеку могут дать как под 100% стоимости квартиры, так и под 115% (т.е. оплатить и расходы на покупку - Kaufnebenkosten). В первом случае процентная ставка будет от 0.8 до 1.3%, во втором - около 2-3% годовых.

Если вы берёте ипотеку не более 100% стоимости жилья, тогда убедитесь, что банк или независимый консультант (бератор) включил KfW-Darlehen - это дешёвый кредит на сумму не более 50 000 евро, который спонсируется государством под ~0.7%. К нему добавляется остаток от основного банка. К примеру, квартира стоит 200 000 евро, KfW-Darlehen 50 000 под 0.7%, 150 000 под 1.15%. Итого общий процент: 1.08%.

Уточните у вашего консультанта, не является ли дом энергосберегающим. Если дом новый и энергосберегающий (до 55 kWh/(m²→a)), то можно попасть ещё под одну программу. Смысл в том, что государство поощряет таким образом строительство и покупку энергосберегающего жилья. Подробности выясняйте у консультанта. Просто имейте в виду, что есть такой бонус.

В Германии можно взять кредит напрямую у банка или через посредников. Иногда условия через посредников могут быть лучше, чем если бы вы брали напрямую кредит у банка.

Данная информация поможет вам понять, с чего начать покупку своего жилья в Германии и на что обратить внимание. Желаем вам успешных покупок!