Всем привет, я продолжаю публиковать свои короткие заметки о том, что будет дальше с тем или иным активом. Прямо сейчас мы поговорим о недвижимости

20 сентября я устраивал прямой эфир в телеграме, где меня спрашивали всякое в том числе и про недвижимость, но я был не подготовлен, поэтому промямлил что-то невнятное, так и не смог свою мысль уложить в слова, поэтому я взял и углубился в изучение, что вообще там происходит? И свои выводы я хочу рассказать здесь

Начну с конца в этот раз, а не с предисловия - хотя бы раз, но хочу изменить своим традициям: рынок недвижимости, вероятнее всего, ждет обвал

Если верить отчетам сайтов и компаний, которые занимаются продажей и публикациями продаваемых квартир, то предложение в ЦАО (безусловно самый осведомленный класс людей живет там) растет бешеными, невиданными раньше темпами

При этом, если раньше квартира продавалась за 1 млрд рублей, то сегодня она уже стоит 750 млн рублей, что означает дикий дисконт, который где-то равняется 25% от старой цены

В Москве после объявления мобилизации спрос на аренду квартир упал на 10% за неделю, спрос на аренду дорогих квартир вовсе снизился на 50% и это не мои наблюдения "на глаз" - это статья на РБК

Также издание замечает, что ранее квартиры, которые предназначались на сдачу теперь находятся в категории продажи

Снова, возвращаясь к ЦАО, где живут осведомленные люди, дисконт на аренду там может составлять до 40% от цены, которая была в начале года

Ставя во внимание, что цены на стройматериалы летели вверх еще в прошлом году:

Плюсуйте сюда проиндексированные раньше времени тарифы ЖКХ:

Можно сделать вывод, что рентабельность сдачи квартиры, в частности дорогой в престижном районе просто сходит на нет даже в эквиваленте 5 лет

Но и это еще не все. Вы можете сказать, а что тогда коммерческая недвижимость как инвестиционная деятельность, ведь она все еще выгодна!

Как бы не так. Уже в 2025 году государство хочет провести налог на коммерческую недвижимость, оценивая налоговую базу по кадастровой стоимости недвижимости

Станет ли выгодной коммерческая недвижимость в нынешних реалиях? Не знаю, очень не знаю. Но что я знаю точно, так это то, что при удачном кейсе переноса налога на коммерческую недвижимость по кадастру государство примется увеличивать налог на жилую недвижимость, приплюсуйте увеличенный налог к моим пунктам выше и вы поймете, что квартира как инвестиционный проект вам ничего не принесет

Все, что я здесь описываю - это текущая реальность, но ведь мы еще не знаем, что будет дальше. Понять и хотя бы оценить, что будет, если начнется масштабный кризис нам может помочь 2008 год, который и назван настоящим базовым кризисом

Тогда недвижимость в самые сложные моменты 2008-2009 года продавалась с дисконтом в 50%, что в принципе, может соответствовать тому, что мы увидим в крайнем раскладе 2023-2024

На обвал недвижимости указывает еще несколько косвенных признаков, самый основной из них - это подготовка ЦБ к невозвратным платежам по ипотеке, о котором я говорил в предыдущем подкасте, да и на канале об этом писал, но в подкасте подробнее, послушайте его, если еще не слушали, он доступен к прослушиванию для всех

Суммарно, рынок недвижимости в России требует перезагрузки. Льготная ипотека, которая была уже раза 4 продлена лишь ускоряет это явление, а мобилизация, которая в любом случае заставит ЦБ повысить ставки поставит на нет ложную эйфорию о низких ставках (конечно же, вся разница между старой ставкой и новой ставкой с лихвой заключена уже в цене за 1 кв метр квартиры, если для кого-то был секрет)

К этому прибавляется массовый отток населения, то на СВО, то в Грузию, где на границе люди стоят несколько суток и вы получите рецепт снижения спроса на недвижимость

Отсюда я делаю логичный вывод: жилье для себя, чтобы в нем жить можно будет купить в 2023 или 2024 году куда дешевле, чем сегодня, если у вас останутся деньги к тому времени, а покупать недвижимость для инвестиционных целей выглядит очень туманно

Если вы хотите получать от меня больше таких материалов о том, что сейчас происходит с экономикой, то оформляйте платную подписку на boosty, я сейчас очень часто пишу такого рода заметки